太阳集团城娱8722|主頁-欢迎您

城乡统筹背景下的近郊旅游地产研究

成都来也旅游策划管理有限责任公司 周坤 杨振之

   统筹城乡的关键问题之一是要完善城乡一体的土地利用规划管理体系，防止城镇化过程中农村土地被滥用。旅游地产作为旅游和地产业的交叉产品，具有强大的市场生命力，是城乡统筹过程中乡村旅游开发的重要板块之一。在城乡统筹发展过程中如何实现既盘活郊区土地存量，提高土地利用率，又防止建设用地无节制的占用耕地，如何实现乡村旅游地产业的健康发展，是我们必须从乡村旅游规划开发初期就应得到重点关注的问题。

   一、旅游地产概述

   1.旅游地产的概念解析

   现在学术界对旅游地产的概念解构还不够明晰。一般来说，旅游地产是一种具有一定主题，以休闲度假为目的，以旅游项目为依托，以优美的景观和良好的配套为支撑的地产项目，通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个融旅游、休闲、度假、会议、居住等多种功能于一体的大型的旅游与休闲空间。旅游地产具有高度的人性化内涵、先进的产品结构和多功能复合属性，具有较高的附加收益值和投资价值。通常状况下，旅游地产最常见的表现形式主要指以餐饮业态、综合娱乐业态以及各种休憩产品业态所主导的商业整合区域。

   2.新制度、新消费、新观念下的近郊旅游地产

   （1）新休假制度下的近郊旅游地产

   不久前，“黄金周”新调整方案公布征求公众意见，得到网民的普遍支持，休假制度改革势在必行。新休假制度改革的初衷在于改变现有休假制度下居民旅游消费过度集中导致的“井喷”现象，进一步调整居民的旅游消费习惯。新休假制度下，一些重要的民族传统节日将被纳入法定假日，居民的短期近距离旅游消费将得到更大程度的刺激，传统节日下家庭和朋友出游频率将会增加，并且这一部分游客对价格的敏感程度低于观光游客，他们更注重设施的舒适性、交通的便捷性和项目的丰富性，这为我国近郊旅游地产的发展提供了很大的市场发展机遇。

   （2）新消费趋势下的近郊旅游地产

   旅游消费已经成为很多家庭居民生活的基本消费构成之一。并且随着居民可支配收入的持续增加，生活节奏持续加快，带薪休假制度的逐步推行，居民的旅游消费层次也逐渐从观光旅游向休闲度假旅游过渡。在新旅游消费时代的背景下，城市近郊的旅游业发展将最先得到推动，具有浓郁风情的近郊乡村小镇以及舒适安静、空气清新的乡间会所将成为城市居民向往的地方，居民的旅游消费方向将更多的倾向于不必舟车劳顿的近郊休闲旅游，这为近郊旅游地产的发展提供了可靠的游客消费心理学支撑。

   （3）新发展观念下的近郊旅游地产

   国务院确定成都、重庆为“城乡统筹综合配套改革试验区”，其最终目的是通过统一筹划城市乡村的经济社会发展，改变我国现有的城乡二元经济社会结构，实现全面构建社会主义和谐社会的宏伟目标。在城乡统筹的新发展观指导下，政府会出台相应的优惠措施，鼓励投资转向农村、转向无污染的新兴行业。旅游地产较之其他地产项目能够更多的吸纳农村剩余劳动力，使之参与到就业门槛相对较低的服务业，这为城镇近郊旅游地产的发展提供了新的政策支持和发展优势。

   二、城乡统筹下的土地制度改革探讨

   1．按照城乡统筹、协调发展的总体思路，以“占补平衡”原则盘活存量集体建设用地

   通过“占补平衡”合理置换，在保持现有耕地面积不变的前提下，置换出满足城镇建设发展所需要的土地面积，一方面使一些具有城镇生活技能的农民转化为城市居民，另一方面使农村土地实现集约化规模化经营，提高当地农民实际收入，最终促进土地的规模化经营，解放农村剩余劳动力。

   2．完善近郊乡村土地流转制度，妥善解决农民失地后的就业和社会保障问题

   合理的土地流转制度改革能够为传统的农业生产方式带来新变化，进而影响当地农民的收入来源构成，例如农民工资性收入的提高。如果其他配套改革措施及时跟进，农村的土地流转改革会在一定程度上缓解农村资金匮乏、劳动力富余而城镇建设用地紧张的问题，加快农村的基础设施建设，促进农业规模经营和产业化发展，实现农业资源持续高效利用和生产要素优化配置。政府部门首先要考虑的是如何解决土地流转后农民的失地无业问题，这就需要对农村社会保障制度做出进一步的统筹安排，完善农村低保制度，增加失地农民的就业机会。

   3．完善农地转用制度，保障失地农民分享土地增值收益

   重庆市在土地新政策方面规定，允许农民以土地直接入股创立合作社或创办公司，鼓励农民自愿出让承包地和宅基地换取城市社保，这是在符合法律规范的前提下对农民持续分享土地增值收益做出的有益尝试。各地基层政府在农地转换过程中，应根据农村的具体情况，因地制宜，妥善解决农民失去土地后的生计问题，保障农民集体性地参与分享农地转用过程中的土地增值收益，是构建和谐社会实现城乡统筹发展的必由之路。

   三、城乡统筹背景下的城郊旅游地产可持续发展之路

   1.真正将旅游产业做大做强

   旅游地产项目投资大，回收期长，仅仅依靠短期的旅游效益难以支撑整个项目地的发展，因此政府和开发商都应深刻理解，只有从根本上做大做强旅游产业，力求最大化的挖掘项目地区域的资源特质，最大化的整合项目地区域外围环境，才能最终实现基础房地产开发与资产回报的目标，提升旅游区域价值及旅游房地产综合价值，带动项目地及周边区域的现代化建设。

   2.统筹土地规划与旅游规划

   对旅游地产的开发应明确主题，把旅游业建设纳入到项目地的总体发展规划中，正确处理城镇规划、土地利用规划与旅游发展总体规划的关系。项目地的开发应进行总体规划，对大宗土地要进行控制性详细规划，并与当地的土地利用规划相衔接。开发部门要严格执行经依法批准的土地和旅游规划，不允许任何单位和个人随意改变规划，防止置换流转出来的土地挪作他用，以实现土地效益持续化惠及当地居民。

   3. 实现城郊土地的集约化经营

   “十分珍惜和合理利用每寸土地,切实保护耕地”是我国的基本国策，都市郊区与一般农村比较，其人多地少，土地利用率高，旅游地产开发又需要大量土地进行项目配置，这一矛盾需要政府与开发商科学筹划，合理控制旅游用地面积，以供给引导需求，在保证基本建设用地的前提下尽量减少对优质农田的占用，通过适当土地整理和生产布局优化，实现城郊土地的集约化经营，实现项目地的农村建设与旅游地产开发协调发展。

   在成都、重庆两市建设“城乡统筹综合配套改革试验区”的过程中，我公司重点研究了乡村旅游与土地制度、城乡统筹与旅游地产，在两个城市近郊已编制了多个城乡统筹规划、乡村旅游地产规划，这些成功的经验将对进一步研究这一重大课题提供科学的借鉴。